최근 전세/월세/매매 할 것 없이 주택을 중심으로 한 사기가 횡행하고 있습니다. 왜 내가 이딴걸 알아서 스스로 찾아야하나 싶지만 슬프게도 사기꾼이 판을 치고 돈을 떼이는 일이 많으니 미리 알아두고 최대한 예방하도록 해봅시다. 전문가가 될 수는 없지만, 적어도 아는 척을 하면 사기꾼들이 눈치는 보지 않을까요.
먼저 대표적인 전세사기 유형과 실제 사례, 그리고 예방법을 정리해보았습니다.
1. 중복 계약 사기
- 집주인이 동일한 주택에 대해 여러 세입자와 전세 계약을 체결하여 각 세입자로부터 보증금을 편취한 사례
- [배경] 저렴한 가격에 전세를 내놓고 세입자 여러명과 동시에 계약을 진행, 잔금일을 같은 날로 설정하여 세입자들 간 상호 확인이 불가능하게 하고 돈을 갈취한 후 도주하는 것.
<예방법>
1) 등기부등본 확인: 계약 전 해당 주택의 등기부등본을 열람하여 소유권 및 권리 관계를 확인합니다. 중복 계약 사기의 경우, 중개인과 공모하는 경우가 많기 때문에 직접 등기부등본을 떼어서 확인해봐야 합니다.
2) 잔금 결제 전 대항력 얻기: 중복 계약의 피해자들 중 그래도 우선적으로 구제를 받으려면 대항력을 미리 갖춰야 합니다. 계약 시 집주인 양해를 구하고 특약을 통해 잔금일 결제 이전 확정일자, 전입신고를 하는 것이 좋습니다.
- 만일 이를 거부하는 집주인이 있다면 유감이지만 새 집을 찾는 것도 방법입니다.
3) 잔금 결제 전 등기부등본 재확인: 잔금 입금 전 인터넷이나 핸드폰으로 등기부등본을 새로 발급받아, 새롭게 발생한 전세권이나 근저당권 등이 있는지 확인해봐야 합니다. 기록이 아직 되지 않더라도, 새로운 등기 사건이 접수된 경우 '등기사건 처리중'이라고 표시됩니다. 집주인에게 어떤 사건인지 문의하고, 3~4일 정도 후에 등기 기록이 완료된 뒤 잔금을 입금하는 것이 안전합니다.
4) 잔금 결제 전 현장 확인: 또한 잔금 입금 전 주택에 방문하며 다른 점유자, 세입자는 없는지 확인해야 합니다. 마찬가지로 간단한 개인 짐을 먼저 가져다 놓고 언제부터 점유를 시작했음을 증명할 수 있는 사진이나 동영상 등을 기록해놓으면 좋습니다.
2. 깡통전세 사기
- 말 그대로 주택이 깡통처럼 비어있다는 의미. 전세 보증금이 실제 매매가와 비슷하거나 높은 상태에서, 집값 하락 시 세입자가 보증금을 돌려받지 못하는 사례.
- [배경] 집주인이 실제 주택을 구매할 수 있는 자본이 부족함에도, 임차인의 전세금을 이용하여 적은 자본으로 주택을 구매 후 임차를 하게된다. 전세 보증금 반환 시점에 실제로 반환할 자금이 없는 것.
<예방법>
1) 전세가율 확인: 해당 지역의 전세가와 매매가를 먼저 조사하고, 전세가가 매매가의 80%를 넘지 않는지 확인합니다. 전세가와 매매가의 차이(갭)이 크지 않을 경우 집값의 상승/하락 여부에 따라 전세보증금을 반환받지 못하는 경우가 생길 가능성이 있으니 가능하면 피해야 합니다.
2) 등기부등본 확인: 근저당권 등 채무 관계를 확인하여 집주인의 부채 상황을 파악합니다. 중요한 것은 집주인의 전세보증금 반환능력이 얼마나 되느냐인데, 채무가 있다면 내 보증금이 그대로 주인의 부채갚기에 쓰일 수 있습니다. 1번과 마찬가지로 대항력을 갖추어야 내 보증금을 온전히 돌려받을 수 있기에, 전입신고와 확정일자는 꼭 제때 받아두어야 합니다.
3) 전세보증보험 가입: 보증보험에 가입하여 보증금 반환을 보장받습니다. 예방법이라기엔 사기 피해 이후 구제 방법에 가깝지만 어쨌든 들어놓읍시다. 가입이 불가한 경우도 있으니 미리 확인해봅니다.
4) 세금 체납 여부 확인: 어쩔 수 없이 계약을 해야하는 상황이라면, 집주인의 세금 체납 여부를 확인하여 경매 위험성을 파악합니다. 세금이 체납된 상태라면 나의 대항력 보다 세금을 체납하는 것이 우선 순위가 될 수 있습니다. 이는 등기부등본에 나오는 것이 아니기 때문에, 집주인과 공인중개사에게 양해를 구하고 확인해야 합니다.
<만일 사기를 당했다면>
집주인이 보증금 및 채무를 변제할 능력이 없는 상태가 되면, 집이 경매로 팔릴 수 있습니다. 이 때 중요한 것은 '대항력을 얼마나 갖췄는지'입니다. 경매로 시세 또는 보증금보다 낮은 가격에 낙찰되면 전세 보증금을 전부 돌려받지 못하는 경우가 생기는데, 이때 대항력이 있다면 보증금을 받을 때까지 주택을 점유하며 사용할 수 있습니다. 또한 경매가 이루어지면 낙찰자에게 잔여 보증금에 대하여 반환을 청구할 수 있습니다.
3. 법인 명의 전세사기
- 사례: 집주인이 개인이 아닌 법인 명의로 전세 계약을 체결한 후, 법인을 부도 처리하여 세입자들이 보증금을 돌려받지 못하게 하는 사례
- 세입자들은 집주인이 법인이라는 점을 모르는 상태로 계약하고, 집이 경매로 넘어가도 우선 변제권이 적용되지 않습니다. 법인이 파산하거나 해산할 경우 법적 책임이 사라지므로 세입자는 법적 소송을 하기도 어렵습니다. 이는 공인중개사도 알고서 공조하는 경우입니다.
<예방법>
1) 소유주 확인: 계약 전 등기부등본을 통해 소유주가 개인인지 법인인지 확인합니다. 다른 사례이지만 실 소유주가 아닌 사람이 집주인인 척 계약하는 사기 사례도 있기에, 실 소유주를 직접 만나 주민등록번호의 사진과 대조해보는 것이 좋습니다.
2) 법인 신용도 조사: 만일 어쩔 수 없이 법인 명의의 집을 계약해야 하는 상황이라면, 법인의 재무 상태와 신용도를 조사하여 부실 여부를 파악합니다.
4. 신탁 부동산 전세사기
- 사례: 집주인이 부동산 소유권을 신탁회사에 넘기고 대출을 받은 후, 이를 숨기고 전세계약을 체결하는 사례.
- 신탁된 부동산의 경우 소유권이 신탁회사에 있으므로 임대차 계약을 체결하려면 신탁회사의 동의가 있어야 합니다. 동의없는 임대차 계약은 무효가 되며, 도리어 세입자는 불법 점유자로 간주되어 집을 강제로 떠나야 합니다.
<예방법>
1) 등기부등본 및 신탁원부 확인: 부동산 계약 전 등기부등본을 열람하여 소유권 변동 사항을 확인하고, 신탁 등기가 되어 있는지 확인해야 합니다. 갑구(소유권 관련)를 확인해야 하며, 다만 신탁 등기 정도로 간략하게 기재되어 놓칠 수 있기 때문에 유의해서 확인해야 합니다. 또한 등기부등본에는 신탁의 상세 조건(관리형/처분형 신탁 여부, 임대차 계약 가능 여부 등)은 나오지 않으며 신탁원부를 확인해야 합니다.
2) 신탁회사 동의 여부 확인: 만일 신탁된 부동산의 임대차 계약이 꼭 필요하다면, 반드시 신탁회사의 동의가 필요합니다. 계약 체결 전에 신탁회사의 동의서나 확인서를 요구하여 적법한 절차를 거쳤는지 확인해야 합니다. 하지만 애초에 이를 공인중개사가 몰랐다면 사기이거나, 집주인이 공인중개사도 속인 것이니 가능한 계약하지 맙시다.
이는 신탁의 존재를 모르고 계약하였더라도, 신탁회사의 동의없이 계약된 임대차 계약은 무효가 되는 현행법의 허점을 노린 신종 사기입니다. 피해자에게 불리하고 구제도 어렵기 때문에 특히 유의해야 합니다.
사례에 따라 예방법이 따로 적혀있지만, 사실 모든 예방법을 미리 진행하는 것이 각종 사기 수법에서 내 돈을 보호할 수 있는 조그마한 방법입니다.
등기부등본은 공인중개사가 주는 것만 믿지 말고, 1. 최근에 발행한 것이 맞는지 확인하기 2. 내가 직접 떼어보기 3. 잔금 결제 전 한번 더 떼어보기 해보시고, 아무리 무슨 말인지 모르겠더라도 큰 돈이 오가는 만큼 어느 정도는 직접 공부하여 어떤 항목이 무슨 내용인지 어떤 내용을 중요하게 봐두어야 하는지 알아둡시다.
근저당, 융자, 채무 등 이런 내용이 있다면 계약하지 말고, 부득이 꼭 집을 구해야 하는 상황이라면 공인중개사 말만 믿지말고 전문가에게 자문을 받아가며 공부합시다. 또한 자문을 받아 내 돈을 보호할 특약을 넣어둡시다. 씁쓸하지만 공인중개사가 공범인 사례가 적지 않은 이상 마냥 믿을 수는 없습니다.
계약 후에는 무조건 대항력을 갖춰야합니다. 사기를 당하더라도 중요한 것은 내 보증금을 돌려받는 것이기에 전입신고, 확정일자 빠르게 받아야 합니다. 오늘 잔금 치루고 내일 확정일자가 생기기 전 그 짧은 틈을 노려 집주인이 대출을 받는 사기 사례도 있으니 마지막까지 유의합시다.
이렇게 개고생하느니 월세, 매매를 하고말지 싶다면 월세 사기는 최근 기승을, 매매 사기는 옛부터 꾸준히 있어왔으니
마음 놓지말고 다음에는 월세/매매 사기 사례를 알아보겠습니다.
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